首批四只商业不动产REITs正式上市，公募REITs底层资产扩围至商业地产

6月18日，公募REITs市场迎来里程碑——首批四只商业不动产REITs正式在上交所挂牌交易。这标志着我国公募REITs底层资产类别从基础设施领域正式拓展至商业不动产领域，为投资者提供了布局优质商业地产的新渠道。

上市首日，四只产品开盘全部上涨，随后走势分化。截至收盘，国泰海通砂之船商业REIT报6.144元，涨幅11.08%，领跑全场；中金唯品会商业REIT报3.888元，涨幅1.04%；中信建投首农商业REIT报3.056元，涨幅1.43%；汇添富上海地产商业REIT报4.093元，涨幅0.02%。四只产品底层资产覆盖奥特莱斯综合体、社区商业以及核心城市甲级写字楼，不同业态表现差异明显：两只奥莱类资产和一只社区商业资产涨幅均在1%以上，而写字楼资产涨幅最低，盘中一度跌破发行价。

回顾发售阶段，四只产品均展现出较强的市场需求。本次商业不动产REITs“网下+公众募资”总额达203.32亿元，战略配售名单中出现了国新资管、中国保险投资基金等机构身影。网下有效认购倍数从38.6倍至103.8倍不等，均获多倍覆盖，且在公众发售首日即提前结束募集并启动比例配售。其中，底层资产为奥特莱斯的国泰海通砂之船商业REIT网下认购倍数高达103.8倍，为四只产品中最高；同为奥莱资产的中金唯品会商业REIT获准募集基金份额20亿份，系目前国内发行规模最大的奥莱REITs；底层资产为社区商业的中信建投首农商业REIT网下认购倍数为80.2倍；而底层资产为写字楼的汇添富上海地产商业REIT认购倍数相对较低，为38.6倍。

奥莱资产在二级市场的表现同样抢眼。涨幅最高的国泰海通砂之船商业REIT底层资产即为奥特莱斯购物中心，其开盘首日涨幅和成交量大幅领先其他产品。相比之下，写字楼类资产表现疲弱，反映出市场对不同商业业态未来收益预期的分化。

此次上市的四只产品底层资产具体包括：国泰海通砂之船商业REIT底层资产为奥特莱斯购物中心，认购价格5.531元/份，募集份额10亿份，募资约55.31亿元；中金唯品会商业REIT募集份额20亿份，募资规模最大；中信建投首农商业REIT底层资产为社区商业；汇添富上海地产商业REIT底层资产为写字楼，发售价格4.092元/份，募集10亿份。

业内人士分析认为，中长期机构配置将持续向社区商业、头部奥特莱斯倾斜，二者或将成为商业REITs配置的核心压舱石资产。第一太平戴维斯估值及专业顾问服务广州负责人、董事周志鹏表示，不同业态的底层资产表现分化明显，未来投资者需重点关注商业项目的运营能力与区位优势。

首批商业不动产REITs的成功上市，不仅拓宽了公募REITs的资产版图，也为商业地产的资产证券化提供了新路径。随着市场逐步成熟，商业REITs有望成为投资者配置商业地产的重要工具，并推动行业向精细化运营和资产价值提升转型。